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还在吐槽YOU不妨看看蘑菇公寓

2019-03-14 03:13:54

近年以来,长租公寓又成了资本追逐的“猪”。创业公司如雨后春笋、获得融资的消息不绝于耳,金额一个比一个高,从上海青客的数千万元到YOU+的1亿,再从新派公寓的1.6亿和蘑菇公寓的2500万美元到魔方公寓的2亿美金。

日前,蘑菇公寓联合创始人龙东平接受了虎嗅创业报道的专访。

蘑菇公寓是以分布模式提供标准化长租服务的“旗手”,而YOU+、魔方公寓采取的是集中模式。在数千万套房产被闲置的情况下,盘活资源更符合国情、更具社会价值、更便于发挥互联公司的长项。

长租公寓的两大门派:分布式与集中式

长租公寓的业态分为集中式和分布式两大类。

雷军入1亿被吐槽“又贵又憋屈”的YOU+和拿到2亿美元的魔方公寓同属于集中式,即租赁整栋商业或工业产权物业进行经营。集中式有三大好处:

首先是房源数量可预期、便于标准化。租下10栋楼,改造成1000套公寓,意味着有了1000套标准化的房源;

其次是对资本的吸纳能力。整栋租、购,统一装修,耗资巨大,资金回收周期长。但手握巨额资金者往往喜欢这样的项目。与其拿2亿美元去投100个项目,耗时费力、风险不低,还不如砸进魔方公寓,变成一套套可供出租的标准化公寓。

第三是的租客集中居住,便于玩社区、O2O等概念。例如YOU号称要打造“良善的公共空间和紧密的社区氛围,让年轻人之间更好地交流”成为“是年轻人的社交平台和创业基地。”#要编剧本现在就可以构思了#

集中式的问题在拿房。北、上、广、深等一线城市可以整栋租下的物业稀缺已久,长租公寓还要与经济酒店、创意产业园区竞争,即便拿到也绝不会廉价。假如集中式长租发展缓慢,一定是因为拿不到房;假如租客嫌贵,那是因为拿房不便宜。

蘑菇公寓则是分布式的代表。好处是能够利用社会上大量闲置房源,可以贴上轻资产、分享经济的标签,问题在如何建立房源库存。

据龙东平介绍,蘑菇公寓的房源主要来自房产中介。一般情况下,房屋的租期为60到120个月,蘑菇公寓一次性支付相当于月租35%的佣金。

虽然房源是分散的,蘑菇公寓还是要进行统一的装修和维护,保证屋内设备、设施达标。

此外,根据上海市相关法规面积大于12平米的客厅可隔成一间居室。龙东平举例说:7000块钱,三室一厅的房屋,月租7000拿下。统一装修、加隔断后,有四间可供出租,

还在吐槽YOU不妨看看蘑菇公寓

每间2500元,月收入10000元。而获得这样一套房源只需一次性付给中介2450元,用龙东平的话说“几乎可以忽略不计。”

经过不到一年的运营,蘑菇公寓在上海已掌握近1万间房源,龙东平透露2015年底将达到2万间。照此进度,蘑菇公寓2015年房租收入有望突破3亿元。

,如果房东改主意要收回房源怎么办?龙东平说,蘑菇公寓有三重保险:房产中介拿了佣金要担;第二,按合同约定如果违约装修投入要房东承担;第三,房东还要赔一笔房屋租赁违约金。

房源、中介都是现已存在的,蘑菇公寓花很少的代价驱动中介、锁定资源,只要资金跟得上,扩张的速度非YOU+、魔方可比。#别忘了,中国有数千万套空置房#

拿什么引吸房客

住是刚需,而且供给有限,房客会千方百计地去找经济实惠的房子。换言之,人找房而不是房找人。那么,为什么搜房要支出那么高的线上推广成本?为什么链家到处打广告呢?因为它们都是中介,手里没有房子,用户从别的渠道找到房子,中介就没饭吃了。但蘑菇公寓一不是中介,房源就在手里,不论通过什么渠道,客户都是自己的。

据龙东平讲,手上1万间房的空置率不到1%。那么,蘑菇公寓如何获得客源呢?

首先,官和APP的获得比率达到82%,线上推广成本摊到每位房客为180元,租期一律为一年整。假如一年的房租为3万元,络获客成本占比仅为0.6%。

其次,是老用户介绍新用户,占比超过10%。这部分租客的获得成本为零。

,房产中介也会带些租客过来,占比8%。蘑菇公寓照行规支付佣金,租客不花一分钱。

蘑菇公寓租客只需押1付1(不少城市都是押1付3)而且不负担中介费,这两点对房客有相当大的吸引力。虎嗅君发现上也有吐槽说蘑菇公寓不收中介费但月租贵。龙东平解释说这是因为早期的房子分布在中球地铁沿线,使房成本相对高。随着房源数量增多,租客选择空间会越来越大。

虽然居住是分散的,蘑菇公寓也力图打造同龄人社区。一方面是选择性“接客”:要求租客有固定工作而且是白领(以出入证、胸牌为证),不接爱40岁以上或者拉家带口的租客;另一方面是组织线下活动,如郊游、攀岩、农家乐、财会知识讲座等。

蘑菇公寓还有一个“奇葩”产品“蘑菇宝”。这实际上是一个银行监管的账户,租客只需月把房租打进去。蘑菇公寓可以租金现流为抵押,从银行获得低息贷款,从而大大缓解资金压力。

罕见的连续创业团队

蘑菇公寓有三位联合创始人。

CEO马晓军房地产领域有十多年经验。2002年加入初创的德祐地产任至运营副总、执行董事。2009年离开德祐先后创立恒家地产(2009年)和旅家(2012年),后一个项目仍在运营。2013年创立蘑菇公寓。

此次接受虎嗅采访的龙东平,有超过十年房地产营销经验。有意思的是,龙东平近十年来的职业轨迹与马晓军是完全重合的:德祐地产-恒家地产-旅家-蘑菇公寓。

负责研发和流程管理的CTO田东岭,在八年互联系统开发经验,也从是恒家地产-旅家-蘑菇公寓一路走来的。

这是一个罕见的“连续创业团队”,已经“在一起”6年了。

蘑菇公寓的融资非常顺利:2014年2月获得了由平安创投、IDG的数千万人民币A轮融资;B轮2500万美元由海通开元领投,IDG、平安创投跟投。龙东平透露C轮已经搞定,不日即将公布。

互联+的核心应当是供需匹配、提高现有资源的利用率,先减少闲置和浪费、进而促使供应增加,形成供需两旺的局面。在有数千万套闲置房的情况下,分布式公寓理应成为的解决方案。

虎嗅注:同为创业公司也想求报道(请猛戳这里)?只要你们对产业正在产生影响、或未来可能有颠覆效应,就都是我们的关注对象——无论大小。

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